Появился новый генплан Киева. На днях его презентовал столичный мэр Виталий Кличко. Планы у чиновников грандиозные - Киев должен прирасти новыми территориями, поглотив близлежащий пригород.
Обещают новые транспортные развязки, станции метро, парки и почти 30 млн квадратов жилья. Параллельно планируют массово реконструировать старый фонд, в первую очередь хрущевки.
Но удастся ли воплотить все эти задумки в жизнь - пока вопрос. Эксперты уже окрестили новый генплан "просто красивыми картинками".
"Рекламные буклеты. Пока мало что понятно", - говорит эксперт по госуправлению и градостроительству Национальной академии управления Виктор Глеба. А некоторые и вовсе советуют Кличку после такого генплана подать в отставку.
Впрочем, то, что кажется общественности "странным", на самом деле имеет вполне конкретную логику.
"Попытались за счет генплана окончательно решить вопрос раздела столичной земли между несколькими кланами", - считает управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов.
"Страна" разбиралась каким будет Киев по новому генплану и как изменится жизнь горожан.
Большой Киев и война за землю
Стоит отметить, что в последние годы Киев жил фактически без генерального плана - старый план не выполнялся, а позже его и вовсе начали игнорировать. К примеру, для новых объектов попросту рисовали отдельные детальные планы территорий (ДПТ), в итоге столица превратилась в большую хаотичную стройку.
Одна из заявленных целей разработчиков - решить именно эту проблему.
По плану, для Киева намечено несколько масштабных изменений. Во-первых, это расширение границ города. Во-вторых, более четкое зонирование при застройке. В-третьих, более продуманное строительство.
Пункт о расширении границ города был и в старом плане, но его так полностью и не выполнили. В частности, не удалось присоединить 64 тысячи гектар пригорода.
В этот раз от простого присоединения решили отказаться. Теперь будут строить агломерацию. В нее войдут, кроме столицы, 10 административных районов, Ирпень, Буча, Борисполь, Васильков, Обухов, Боярка, Вышгород и близлежащие села.
Общая площадь агломерации превысит миллион гектар, а население увеличится до 5,2 млн человек. В так называемое урбанизированное ядро войдет территория в рамках Большой окружной в пределах 40- минутной транспортной доступности до центра Киева. Главной осью планирования застройки и расселения хотят сделать долину Днепра.
Стоит отметить, что Киев замахнулся на близлежащие территории не дожидаясь утверждения генплана. Недавно Киевсовет одобрил проект по увеличению площади города почти на 3 тысячи гектар за счет Броварского, Бориспольского, Обуховского, Киево-Святошинского районов, Вышгород и Ирпеньского региона.
Самые большие территории - за счет Гнединского сельского совета Бориспольского района (больше тысячи гектар). Погребского сельского совета Броварского района (около 600 гектар) и Вышгорода (почти 161 тысячи гектар). Якобы, эти территории должны принадлежать столице еще по утвержденному плану 90-х годов прошлого века.
Собственно в идее включения городов - спутников в границы столицы нет ничего нового. По такой схеме в свое время развивались многие мегаполисы, в том числе, Москва, Лондон и другие. Для жителей плюсов несколько - помимо столичной прописки это еще и одна транспортная сеть, а также более упорядоченное развитие инфраструктуры.
Но создать один большой Киев будет непросто, - предупреждают эксперты. "По реформе децентрализации это возможно, если все "претенденты" добровольно согласятся на объединение, и процесс удастся завершить до февраля следующего года. Если к тому времени не успеют, нужны дополнительные изменения в законодательство. Проблема в том, что люди может быть и за, но вот чиновники явно против. Объединение с Киевов ослабит их власть на местах, а к этому готовы далеко не все", - пояснил "Стране" глава компании "Еврорейтинг" и эксперт по вопросам децентрализации Григорий Перерва.
Местные чиновники нервничают не зря. Первое, от чего им придется отказаться в агломерации - решение земельных вопросов, на чем сейчас неплохо зарабатывают местные власти.
"Не исключено, что ради решения земельных вопросов все это и затевается. Девелоперы хотят решить вопрос капитализации земли, которую по факту они уже и так начинают использовать", - считает Михаил Артюхов.
В Киеве уже давно дефицит свободных участков. Столичные земли поделены между несколькими крупными застройщиками. И они явно не против расширить свои владения. Поэтому, по мнению экспертов, в процессе создания столичного агломерата развернется настоящая война за земли, в которой мелким застройщикам, в том числе, местным, мало что достанется.
Каждому киевлянину - по квартире?
Планы киевских властей и крупных застройщиков по земле вполне понятны, учитывая размах будущей стройки. По новому генплану, предусмотрено строительство порядка 29 млн квадратных метров жилья.
"По прогнозам, численность постоянного населения через 20 лет в Киеве составит 3,8 млн человек, поэтому, с учетом большого спроса на жилье, предусмотрено строительство 28,6 млн квадратных метров нового жилья. При этом жилье предлагается строить в комплексе с детсадами, школами и другой социальной инфраструктурой" - пояснил начальник коммунального предприятия "Институт генерального плана Киева" Сергей Броневицкий. Если эти планы удастся реализовать, на каждого жителя столицы будет приходится около 30 квадратных метров жилья, то есть, фактически однокомнатная квартира. Для сравнения: сейчас на одного жителя столицы приходится 17-18 квадратных метров жилья.
Но у экспертов к этим планам - большие вопросы. "Во-первых, в Киеве уже сейчас фактически живет 5 млн человек, и все они где-то размещаются. С учетом чиновничьих планов, на такое количество новых квартир нужно еще миллион новых жителей. Но к этому не готова городская инфраструктура. И если проблему со школами и детсадами чиновник хотят решить, обязав застройщиков возводить такие объекты в комплексе с домами, то по медобслуживанию - вопрос открытый. Работники "Скорой" уже давно жаловались "Стране", что не справляются с загрузкой, так как система экстренной помощи создавалась с расчетом на 3 млн жителей, а лечить приходится почти вдвое больше. В генплане одной строкой сказано о строительстве новых аптек, кинотеатров, больниц, спортивных площадок, но детально объемы такого строительства не расписаны.
Непонятно также как быть с транспортом. Увеличение населения - это не только новые пассажиры общественного транспорта, но еще и расширение автопарка, а Киев уже и так задыхается в пробках.
К тому же квартиры в комплекте с садиками и школами будут стоить дороже. "Новый генплан, по сути, будет стимулировать застройщика разрабатывать проекты комплексно, а не точечно. Естественно, это может сказаться на итоговых ценах для покупателя. Ведь объекты социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры займут минимум 35-40% всего участка под застройку", - пояснил начальник отдела продаж SVITLO PARK Александр Панфилов.
"Не факт, что Киеву нужно столько нового жилья. И при этом ничего не сказано, что делать с существующими проблемными стройками, а их в столице немало", - считает Артюхов. Но даже в уже готовых домах остается масса непродажных квартир - у людей попросту нет денег на улучшение жилищных условий, и без доступной ипотеки эту проблему не решить.
По оценкам Артюхова, для такого масштабного строительства Киеву понадобится до 3 тысяч гектар новых участков. Что, очевидно, и планируется решить за счет пригорода.
Что будет с хрущевками
По новому генплану, предусматривается также масштабная реконструкция старого жилого фонда. Это, прежде всего, пятиэтажки, возведенных в 60-90-х годах прошлого века, то есть, хрущевки. Всего под реконструкции или "перестройку инвесторами" могут отдать 15 млн квадратов жилья. При этом, на сегодняшний момент аварийными являются только 9 млн квадратных метров. Площадь, которую планируют передать застройщикам, с 400 гектар, которые обсуждались ранее, в генплане выросла до 1,5 тысяч гектар.
То есть, по всей видимости, застройкам достанутся и не совсем "убитые" многоэтажки.
"Страна" уже писала о планах столичных властей на хрущевки. Недавно Киевсовета поручил провести инвентаризацию объектов, которые можно пустить под реконструкции.
Но тогда эксперты говорили, что без изменения законодательной базы провести их не получится. По существующему закону, чтобы отселить людей, нужно получить согласие всех жителей, что практически нереально. Принять новый закон, по которому достаточно будет получить согласие только половины или даже трети жильцов, пока не удалось, хотя такие попытки в прежние годы уже предпринимались.
А без новой законодательной базы обещание по хрущевкам останется только на бумаге.
Кроме того, непонятно, как будут выдавать новые квартиры взамен старых. Есть опасения, что из хрущевки на Печерске человека могут отселить в новый дом в Дарнице, а такой обмен устроит далеко не всех.
Но застройщикам тема хрущевок явно интересна, ведь старых домов много в центре Киева, где возводить новостройки уже практически негде. Поэтому, скорее всего, они будут и дальше продавливать эту тему.
"Генплан, по сути, запускает процесс реконструкции устаревшего жилфонда. Уже определены приоритетные районы города, где этот процесс должен начаться в первую очередь. Например, территория вблизи Соломенской площади (Чоколовка), где помимо замены жилья острым является вопрос замены всех инженерных коммуникаций. Согласно генплану, в ближайшие 7 лет в Киеве под реновацию попадет свыше 2 млн квадратных метров жилья. Осталось принять соответствующий закон. Также необходим понятный механизм участия в реконструкции частных компаний-застройщиков на основе политики государственно-частного партнерства", - считает директор по маркетингу Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.
Жилье вместо заводов
Вопрос с землей может быть решен в том числе и за счет промышленности. В генплане указано, что приоритет в создании новых рабочих мест (а их планируется 2,5 млн) будет отдаваться Левому берегу и отдаленным от центра районам. При этом площадь промышленных и складских помещения хотят уменьшить (на сколько именно - не говорится).
"Именно на территориях промышленных возможно реализовать проекты масштабного строительства с созданием всей сопутствующей инфраструктуры. На сегодняшний день в Киеве лишь 14 объектов можно отнести к категории строительства масштабных проектов. Но благодаря новому генплану, в котором прописана будущая реструктуризация со сменой функций деградированных промышленно-складских территорий, потенциально можно "освоить" до 1800 га, что в стратегической перспективе позволит построить до 30 млн квадратов жилья. А это значит, что жильем будет обеспечено до 700 тыс. человек.
Такой массив территорий позволяет застройщикам создавать полноценную самодостаточную инфраструктуру будущих ЖК.
Самый главный вопрос – это максимально простой и понятный механизм перевода данных земель в категорию жилого строительства. Думаю, что принятие генплана станет сигналом для Киевсовета по разработке соответствующего нормативного документа", - отмечает начальник отдела продаж SVITLO PARK Александр Панфилов.
Транспортный коллапс
Отдельно в генплане прописана транспортная тема.
В частности, обещают построить новую метро - Подольско-Выгуровскую, а в перспективе - и еще одну. то есть, если эти планы реализуют, в киевском метро будет уже пять линий вместо нынешних трех.
Также хотят объединить в одну сеть метро, железнодорожный транспорт и скоростной трамвай, построив новые пересадочные станции. Что вполне логично, учитывая планы по присоединению пригорода. Задача стоит правильная - чтоб пригородный транспорт довозил людей до центра столицы максимум минут за 40.
Из заявленных одной строкой планов - три новых моста через Днепр (непонятно, включили ли в этот список неустроенный Воскресенский мост на Троещину, который уже побил все рекорды по бюджету), строительство Большой окружной дороги, новые транспортные развязки "на разных уровнях).
В планах есть многоярусные паркинги и велоинфраструктура.
Но особой конкретики в транспортном разделе генплана нет.
"На самом деле предложенные транспортные решения просто удивляют: здесь и строительство новых линий метро и продление перспективных узлов рельсового транспорта, и строительство трех новых транспортных переходов через Днепр.
Очень масштабные планы, если вспомнить "успех" других транспортных инициатив, к примеру, Большую Окружную, метро на Виноградарь или продление линии скоростного трамвая. О том, что мост Патона, мост Метро давно просят капремонта я вообще молчу", - говорит эксперт рынка недвижимости и градостроительства Виктория Берещак.
"Пока не ясна смета этих проектов - как и за чей счет будет совершенствоваться транспортная инфраструктура. Речь идет о десятках, а то и сотнях миллиардов гривен. Этих денег попросту не будет без прихода иностранных инвестиций", - добавила Саакян.
Григорий Перерва также считает, что на масштабные планы чиновников может попросту не хватить денег.
"Инвестиции в Киев за последнее время и так сократились. И это с учетом того, что на самом деле столица является еще и "транзитером" инвестиций, то есть, деньги заходят сюда, а потом пропето перераспределяются на регионы. Без понятных правил игры и выгодных предложений для потенциальных инвесторов эту проблему не решить. А за свет бюджета или кредитов новые мосты и транспортные развязки вряд ли удастся построить", - говорит эксперт.
Интересно, что в презентации генплата говорится, что главными в Киеве будут пешеходы и велосипедисты,. Но уже в видеоролике, который Кличко выложил в Facebook, сказано, что в "фокусе" властей будут автомобилисты, проблемы которых планируется решить строительством новых парковок.
Впрочем, понятно, что без комплексного улучшения транспортной инфраструктуры, а это прежде всего, мосты и новые развязки, автомобилистам не помочь. Далеко не все смогут доехать до парковок, которые обещает Кличко. Уже сейчас Киев простаивает в многочасовых пробках, и, если ничего не делать, время нахождения в пути для среднестатистического водителя будет только увеличиваться.
Об общественном городском транспорте, скажем, замене маршруток на большие автобусы, что могло бы разгрузить дороги, в генплане ничего не сказано. Отмечено лишь, что общественный транспорт является приоритетным" и обещано "выделенные полосы движения", которые, как показывает практика, пока мало помогают.
"Инфраструктура и развитие города, в том числе строительство кинотеатров, культурных центров, инновационных кластеров - это очень, хорошо, но вопрос: как, когда и за чей счет образом? Красивые обещания, не подкрепленные должной политической волей и ресурсом, могут остаться лишь на бумаге. Чего бы очень не хотелось", - резюмировала Виктория Берещак.
Отдельно стоит отметить планы по аэропортам.
Запланировано строительство четвертого киевского аэропорта Рославичи (между Обуховым и Васильковым).
Борисполь планируется развивать и расширять дальше, в аэропорту Гостомель — развивать грузовой терминал, а аэропорт Киев (Жуляны) столичные власти могут вообще закрыть.
Зачем закрывать удобные для горожан Жуляны, а вместо них строить непонятно пока на какие деньги еще один аэропорт в отдалении от Киева - непонятно.
