Коронавирус обвалил стоимость съемного жилья в Киеве. В прошлом году за 9-10 тысяч гривен можно было поселиться в центре столицы в апартаментах с дизайнерским ремонтом и новой мебелью. А "убитые" единички на окраинах сдавались вообще по 4 тысячи гривен. Таких бросовых цен на рынке аренды не было давно.
Впрочем, уже к осени 2020 года арендные ставки поползли вверх, но на конец года они все же оставались на 15-20% ниже, чем в доковидные времена.
Главный вопрос - удастся ли хозяевам разогнать ценники в нынешнем году. Многие на это рассчитывают и даже заключают договоры не дольше чем на 6 месяцев, в надежде затем переписать цены. Но потенциальные заработки владельцев квартир могут перехватить коммунальщики.
Ведь уже с января 2021 года платежки значительно увеличиваются. Поэтому оплачивать повышенную сумму за аренду плюс космические счета за коммуналку готовы далеко не все арендаторы. Многие, наоборот, будут выбивать у хозяев скидки "под дорогую коммуналку".
"Страна" разбиралась, почем будут съемные квартиры в Киеве в текущем году.
Жить "за коммуналку" не получилось
Весь прошлый год рынок аренды жилья штормило. На волне весеннего карантина, когда люди остались без работы и без денег, арендаторы начали договариваться с владельцами квартир о скидках. Ведь платить им было фактически нечем.
Многие хозяева вошли в положение и снизили плату. По словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, сбрасывали 30-50%, а некоторые - еще больше, до 70%.
Владельцев киевских квартир сделал более сговорчивым тот факт, что в сегмент долгосрочной аренды начало массово заходить посуточное жилье. Так как число иностранных постояльцев убавилось в разы, собственники апартаментов предложили их со скидками под долгосрочную аренду.
Скажем, квартиру в центре Киева с хорошим ремонтом и мебелью, которая ранее сдавалась за тысячу гривен в сутки, можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц.
"По сути, за такие же деньги, как до карантина предлагалась квартира на Левом берегу. Поэтому многие арендаторы соблазнились, хотя хозяева не подписывали договор больше чем на полгода", — говорит Артюхов.
За счет жесткой конкуренции с посуточным сегментом, ценник на рынке долгосрочной аренды упал до минимума.
Скажем, единичку в Киеве можно было снять за 4-4,5 тысячи гривен в месяц. Впрочем, на самое дно, когда квартиру можно снимать "за коммуналку", рынок, вопреки прогнозам риелторов, так и не скатился.
Те, кто не смог сдать жилье, предпочел оставить его пустовать, чем пускать постояльцев жить за коммуналку. Тем более что отопительный сезон на тот момент закончился, а летом платежки не такие большие.
Почему аренда пошла вверх
С осени 2020 года началась обратная тенденция - цены на аренду пошли вверх.
"Большинство хозяев, которые дали постояльцам скидки, зафиксировали их именно до сентября. И договорились пересмотреть или оставить в начале осени", — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
И, по ее словам, многие скидки отменили.
"Есть случаи, когда людям оставили скидки еще на какое-то время, скажем, если у арендатора были проблемы с работой. Но в основном дисконт снимали", - отмечает Луханина.
Причин несколько.
Во-первых, начал оживать бизнес в столице. Скажем, рестораторы к осени заявили, что наконец-то выпутались из долгов после весеннего карантина и могут спокойно работать (и нанимать людей). Также активизировались работы на строительных площадках. То есть, появились вакансии, которые смогли занять в том числе иногородние граждане, которые на волне карантина съехали со съемных квартир и вернулись на малую родину.
На конец лета - начало осени пришелся бум спроса на так называемые "квартиры-общежития" - жилье, рассчитанное на поселение 5-10 человек.
"В августе был просто бум на квартиры до тысячи долларов с максимальным количеством спальных мест - для 8-10 человек. Работодатели массово искали такое жилье для своих сотрудников", — говорит Луханина.
Во-вторых, так и не дождавшись иностранных постояльцев, владельцы посуточных квартир в центре Киева стали определяться - одни уже окончательно ушли в долгосрочную аренду, другие - начали продавать квартиры.
"Квартиры на Крещатике и прилегающих улицах, которые в последнее время редко появлялись в продаже, вдруг начали массово выставлять по 2-2,1 тысячи долларов за квадрат", — рассказывает Артюхов.
Те, кто решил уйти в долгосрочную аренду, начали поднимать весенние бросовые ставки.
"Владельцы апартаментов привыкли хорошо зарабатывать. Карантин они восприняли как временное явление, поэтому с осени начали потихоньку задирать ценник", — отмечает Михаил Артюхов.
В итоге арендные ставки замерли где-то посредине между весенним "распродажным" уровнем и позапрошлогодними, "доковидными" цифрами.
"По итогу цены выше, чем весной, но на 15-20% ниже, чем в позапрошлом году", — добавил Артюхов.
К примеру, минимальная цена, за которую можно снять однокомнатную квартиру в Киеве на конец 2020 года составляла 6 тысяч гривен, хотя в начале лета была на уровне 4-4,5 тысяч.
При этом владельцы квартир по-прежнему заключают только "короткие" договоры - не больше чем на 6 месяцев, хотя ранее старались подписать контракт на 12-35 месяцев (до 3 лет, так как, если больше, нужно оформлять уже у нотариуса).
То есть, хозяева рассчитывают со временем повысить аренду. При этом хозяева стали более лояльными к постояльцам. Скажем, готовы терпеть задержки по оплате, если у арендатора проблемы с работой, разрешают селиться с животными и пр.
Ищут самое дешевое, нарываются на аферистов
По словам Михаила Артюхова, на данный момент в Киеве пустует порядка 20% съемных квартир. Поэтому конкуренция за арендаторов остается достаточно высокой.
Многие иногородние специалисты так и не вернулись в Киев, плюс далеко не у всех зарплаты позволяют снимать жилье. Поэтому среднестатистическая единичка в ближайшее время вряд ли вернется к прежнему ценнику - 8-10 тысяч в месяц. Сейчас такую квартиру можно снять за 7-8 тысяч. А те, кто готов платить 10 тысяч, имеют возможность поселиться уже в центре.
Скажем, по данным krysha.ua, на Кловском спуске сдается двухкомнатная квартира за 9,5 тысяч гривен в месяц.
Правда, жилье по бросовой цене не отличается особым комфортом: балкон не застеклен, есть только косметический ремонт, мебель не новая, кухня - всего 7 квадратов. Тем не менее местоположение остается более чем привлекательным, и еще год назад такая квартира была бы вдвое дороже.
Но тут стоит отметить важный нюанс. Далеко не все объявления на специализированных площадках - настоящие. По словам Ирины Луханиной, резко выросло количество фейковых объявлений, которые создают общие эффект присутствия на рынке очень дешевых квартир. Но затем оказывается, что в реальности такого объекта нет - его "только что сняли". Предлагают другие, но "немного дороже" или вообще просят предоплату на карточку и исчезают.
При этом структура спроса на арендное жилье не изменилась: 80% ищут квартиры эконом-класса - чем дешевле, тем лучше. Причем, те, кто еще до карантина снимал двушку, теперь рады и единичке в отдаленном районе. Некоторые снимают квартиры "с подселением" - на 2-3 семьи.
Еще 15% арендаторов готовы платить за жилье бизнес-класса (до 15-20 тысяч гривен в месяц). Они ищут квартиры в недавно заселенных новых домах, закрытых ЖК, с хорошим ремонтом и мебелью. Многие выезжают за город, в частности в коттеджные городки, где можно арендовать таунхаус за 20-25 тысяч.
5% арендаторов - претендует на элитные апартаменты (от 1-1,5 тысяч долларов в месяц).
"По элитному жилье наметилось смещение спроса в сторону загородных домов. Если раньше состоятельные арендаторы предпочитали селиться в центре, то теперь, если есть бюджет 1,5-3 тысячи долларов, выбирают особняки. Многие выезжали за город на карантин, и жизнь на природе им понравилась", — говорит Артюхов.
За сколько можно будет снять квартиру в 2021 году
Главный вопрос - смогут ли хозяева в этом году продавить подорожание съемных квартир.
По данным krysha.ua, пока наблюдается обратная тенденция.
Аренда однокомнатных квартир достигла пикового показателя в октябре прошлого года — 12,3 тысячи гривен в месяц в среднем по Киеву. Уже в ноябре было 11,4 тысячи гривен, а в декабре — 11,6 тысячи.
То же самое по двушкам: в октябре — 19,9 тысячи, в ноябре - 19,2 тысячи, в декабре — 18,6 тысячи.
При этом больше всего упали в цене квартиры в центре.
Съемные квартиры на Крещатике в объявлениях обвалились за месяц на 27% (до 35 тысяч гривен в месяц), а на Майдане Незалежности - на 60% (до 45,5 тысячи).
При этом на Харьковском массиве аренда в декабре подешевела по сравнению с ноябрем на 17%, до 11,8 тысячи, на Позняках - на 18%, до 14 тысяч, на Золотых воротах - на 19%, до 37,9 тысячи, на метро "Бориспольская" - на 6%, до 8,8 тысячи, на Житомирской - на 24%, до 10,5 тысячи.
Но при этом есть районы, где арендные ставки продолжают расти. К примеру, в декабре 2020 подорожало жилье на метро "Шулявская" (на 23%, до 17 тысяч), на Почтовой площади (на 27%, до 16,7 тысяч), на Лесной (на 8%, до 7,9 тысяч) и т.д.
Понятно, что это анализ объявлений только по одной площадке, и на полноценный мониторинг рынка он вряд ли тянет. Но представление об общих тенденциях все же дает.
Как считают риелторы, дальнейшие тенденции во многом зависят от экономической ситуации в стране.
"Если рынок труда будет оживать и ситуация с зарплатами наладиться, вполне возможно, что аренда подорожает. Как минимум до уровня 2019 года (то есть на 20% - Ред)", - говорит Михаил Артюхов.
Также могут вырасти арендные ставки, если увеличится приток арендаторов - скажем, будут массово приезжать иногородние, а также восстановится посуточная аренда и часть квартир уйдет в этот сегмент (на данный момент посуточное жилье заполнено на 30-50%).
По словам Ирины Луханиной, традиционно пик спроса и цен на аренду жилья приходится на март-апрель.
Впрочем, большой вопрос - реализуется ли все это в нынешнем году.
Ведь в экономике на 2021 год особых прорывов не намечается, не исключено, что он окажется даже сложнее прошлого года. Плюс непонятно, удастся ли остановить эпидемию.
Вместе с тем может немного уменьшиться предложение сдающихся квартир, так как резко поубавилось тех, кто покупал жилье специально под сдачу.
После обвала арендных ставок окупаемость таких вложений увеличилась с 9-11 лет до 15-16 лет, что интересно далеко не всем потенциальным покупателям жилья. Более выгодно сейчас скупать землю или загородную недвижимость (которая, с учетом бума загородного строительства, будет только дорожать).
Повысить ценник хозяевам может помешать и подорожание коммуналки. Уже с января платежка за среднестатистическую киевскую двушку вырастет на 800 гривен, и доплачивать придется арендаторам (именно они оплачивают коммунальные счета). Не исключено, что, увидев космические платежки, арендаторы, наоборот, станут выбивать дополнительные скидки у хозяев.
"Наиболее чувствительны к дорогой коммуналке арендаторы самого дешевого жилья. Возможно, они будут просить скидки у хозяев, когда увидят космические платежки. По крайней мере, попытаются выторговать скидку в 500-1000 гривен на отопительный сезон. Также возможен вариант, что часть коммуналки возьмут на себя владельцы квартир", - говорит Луханина.
"Так что та наценка, которую хотели приклеить к аренде хозяева квартир, достанется коммунальщикам", — иронизируют риелторы.
