В Киеве с молотка ушло легендарное предприятие - завод "Большевик". Его продали за 1,4 млрд гривен компании "Дженерал коммерс", которую связывают с бизнесменом Василием Хмельницким (что пресс-служба последнего уже подтвердила СМИ).
"Как акционер UDP я приветствую партнеров с победой на открытом аукционе. В Киеве появится инновационная и комфортная для горожан инфраструктура в центре города, эффективный собственник и миллиардные инвестиции, новые рабочие места и перспектива развития", - процитировала пресс-служба Хмельницкого.
Какая именно "инновационная инфраструктура" имеется в виду, то есть, что построят на месте "Большевика" - не уточняется.
Но в презентации для инвесторов, которую подготовил Фонд госимущества говорится, что главный актив объекта — земельные участки на столичной Шулявке (речь идет о порядка 35 гектаров земли). Также указано, что наиболее эффективное использование основной производственной площадки в приближенном к центру квартале — масштабная жилищно-офисная застройка, по другим участкам — сохранение текущего использования. Непосредственно под промышленное использование рекомендуется сохранить, в частности, часть помещений в переулке Чугуевский в Киеве и на улице Маслозаводской в Жашкове (где у "Большевика" есть подразделения).
То есть, уже по первоначальной задумке Фонда госимущества, от легендарного завода на Шулявке практически ничего не останется. И вместо него появятся офисные и торговые центры, а также жилые дома.
В портфеле проектов Василия Хмельницкого - Unit City, индустриальный парк в Белой церкви, много торговых и жилых объектов. Можно предположить, что-то подобное будет и на территории "Большевика".
"Хмельницкий, по-сути, контролирует восьмую часть земельного массива Киева - из 8,6 тысяч гектар у него тысяча гектар", — говорит представитель сети RE/MAX Михаил Артюхов.
Интересно, что итоговая цена, по которой продали "Большевик", не сильно отличается от стартовой - в ходе торгов она выросла всего на 40 млн.
"Это может говорить либо о том, что изначально ценник был завышен, и показался неинтересным потенциальным участникам, либо о том, что на объект изначально побоялись идти, предполагая "договорняк", - говорит Артюхов.
Также, по еще одной из версий, которая гуляет на рынке, все участники торгов были связанными друг с другом компаниями и потому лишь имитировали конкуренцию.
По мнению экономиста Алексея Куща, цена, по которой продали "Большевик", занижена. "Реальная стоимость такого объекта - минимум, вдвое выше - порядка 100 млн долларов или 2,7 млрд гривен", - считает он.
"С этого проекта легко можно взять 2,5 млрд", - говорит нам источник на девелоперском рынке. К слову, среди самих застройщиков ходят слухи, что Хмельницкий лишь "фронтирует" сделку по "Большевику".
"Это как в истории с продажей "Кузни" Порошенко. Когда вроде появляется новый собственник, но только для прикрытия. А на самом деле в доле - совсем другие люди. В том числе и связанные с ближайшим окружением Зеленского", — говорит наш источник.
Разбирались в подробностях сделки по "Большевику".
От промышленного гиганта - к груде металлолома
Завод "Большевик" или как он теперь называется "Первый киевский машиностроительный завод" был построен еще во времена Российской империи в 1882 году. Его основали чехи - Яков Гретер и инженер Филипп Мозер.
У него богатая история. Рабочие завода в 1905 году активно участвовали в первой русской революции и даже создали "Шулявскую рабочую республику". В январе 1918 рабочие воевали против Центральной рады за установление советской власти.
Во времена СССР завод считался одним из крупнейших в Восточной Европе предприятием по созданию оборудования для переработки резины, пластмасс и их отходов, производил пластмассовые трубы, древесно-полимерные листы, роторы и цилиндры, а также продукцию оборонного назначения.
"На базе "Большевика" работало конструкторское бюро по артиллерийскому вооружению, там, в частности, проектировались пушки к БПМ-2, в том числе, так называемые вертолетные пушки", - говорит экс-глава "Укрспецэкспорта" Сергей Бондарчук.
Но с 90-х годов предприятие начало быстро приходить в упадок, и жило тем, что сдавало в аренду помещения. 80% имущества завода на момент продажи было в аварийном состоянии, а из 20 цехов использовались только три.
"По сути, Украина потеряла это предприятие", - говорит Бондарчук.
Доход "Большевика" в 2020 году составил 84,2 млн гривен, убыток - 22,4 млн. На "Большевике" висят немалые долги - порядка 600 млн гривен, в том числе, предприятие имеет миллионные просроченные счета за электроэнергию.
Решение о приватизации "Большевика" было принято еще в 2020 году. Но возникла заминка, связанная с решение судебных споров. В частности, Фонд госимущества через суд добился возврата части активов из частной собственности в государственную.
В 2019 году часть имущества "Большевика" была продана на торгах СЕТАМ компании "Агромил Дистрибьюшн". После этого ФГИ отстранил от должности директора завода и через суд потребовал аннулировать сделку. Но только в начале 2021 года Кассационный хозяйственный суд поставил точку в этом деле, полностью отклонив требования "Агромил Дистрибьюшн".
Целостность имущественного комплекса "Большевика" была восстановлена, что, как говорили тогда в Фонде госимущества, "гарантирует продажу по максимальной цене на будущем аукционе".
Но вернемся к цене, которую в итоге выручили за объект, и которая оказалась вовсе не "максимальной", немного позже. Пока разберемся, что же в итоге продали.
Золотая земля под застройку
В презентации по "Большевику", которую готовила советник Фонда госимущества по данному объекту, компания KPMG, обозначена специализация завода — производство машин и оборудования и сдача в аренду недвижимости.
В структуру предприятия входят несколько дочерних компаний, в частности, ДП "Жашковский завод тяжелого машиностроения", "Жашковский машиностроительный завод", столовая "Индустрия" "НПП «Большевик", ДП "Здоровье", "Транзит", завод "Стандарт"
Указано, что главным активом являются земельные участки. Основной и самый ценный массив - на столичной Шулявке. На проспекте Победы и улице Гарматной расположено три участка с промышленным целевым назначением площадью 26, 6 и 2 гектара. Также в районе Шулявки в переулке Чугуевском есть участок 0,2 гектара с промышленным назначением плюс на улице Вадима Гетьмана еще 0,2 гектара с назначением «общественная застройка».
С таким же целевым назначением есть участок порядка одного гектара на Трухановом острове.
Но это еще не все. В Жашкове Черкасской области - порядка 11 гектаров промышленного назначения, в Затоке Одесской области - «оздоровительный» гектар, такая же база под оздоровление в Черниговской области (село Евминка), промышленна площадка в 6 гектаров в Шрамковсе Черкасской области и гектар в Лозовике Киевской области - под сельское хозяйство.
То есть, в общей сложности речь идет о порядке 55 гектаров одной только земли.
"Золотая" часть "Большевика" - безусловно, земля на Шулявке. В презентации для инвесторов ее рекомендуют использовать для масштабной офисно-жилищной застройки.
"В пакете" инвестору предлагается концепция застройки 33 гектаров - "город в городе" с общей полезной площадью недвижимости от 675 тысяч квадратных метров до более чем миллиона квадратов.
Но на карте планируемой застройки отдельно обозначена территория цеха №5 - указано, что она будет продана администрации города. За этот цех Киев судится с предприятием уже давно, чтобы провести там мост.
Участок на Трухановом острове рекомендуется пустить под развлекательное заведение.
Также указаны требования к инвесторам от Фонда госимущества — сохранить в течение трех лет производство на "Жашковтяжмаше", выполнить условия коллективного договора по выплатам персонала, в том числе, по выходному пособию и погасить налоговые долги, штрафы и пеню.
То есть, о восстановлении промышленного потенциала завода "Большевик", как видим, речь не идет. Требования по "Жашковтяжмашу" связаны, скорее с "мягкой эвтаназией" предприятия - растянуть его ликвидацию на три года и выплатить выходное пособие людям. Если конечно, новый собственник не решит иначе, и по собственной инициативе не станет развивать производство.
Хотя, как считает Алексей Кущ, по-хорошему "Большевик" стоило бы попытаться реанимировать.
"Это классический так называемый brownfild или "ржавый участок" - старая промышленная застройка, которую можно использовать под промышленный кластер. Там уже есть цеха, подведенные мощности электроэнергии, система водоснабжения и канализации, подъездные пути, то есть, вся необходимая инфраструктура для промышленной площадки. На ней имело бы смысл разместить новые производства, в частности, коммунальной техники, в которой нуждается и которую закупает Киев. Это позволило бы создать новые рабочие места, пополнять местный бюджет налогами, то есть, получить мультипликационый эффект для экономики - как города, так и страны. На таких условиях инвестору можно было бы отдать «Большевик» даже за условную гривну, но с требованием вложить миллиардные инвестиции именно в производство. Но, как видно, этого не сделали. Между тем, нет оценок сколько стоит построить объект уровня "Большевика" с нуля в чистом поле. Но изначально понятно, что Украина ни сейчас, ни в ближайшие годы не сможет себе такого позволить", - говорит Кущ.
"Продали за копейки"
Вернемся в денежному вопросу.
"Большевик" ушел с молотка за чуть более чем 1,4 млрд гривен, что только на 40 млн превысило стартовую цену.
Если оценивать только землю (а ее в общей сложности 55 гектар), уже есть вопросы к цене - получается очень дешево. По словам Артюхова, сотка земли на Шулявке стоит до 20 тысяч долларов. То есть, только киевские 35 гектар "Большевика" - это уже 70 млн долларов, а весь объект (со зданиями и подразделениями в регионах) продали за порядка 50 млн долларов.
"По моим оценкам, даже киевская часть занижена в цене, как минимум, вдвое - можно было бы выручить 2,7 млрд гривен или 100 млн долларов. Всего же "Большевик" реально было продать в 3-4 раза дороже", - говорит Кущ.
Впрочем, эксперты указывают на "проблемность" актива, есть долги плюс придется еще менять целевое назначение по части участков, а это долго и дорого.
И, понятно, потребуется админресурс, ведь не секрет, что в Киеве получить разрешение на застройку, да еще и такого крупного участка, постороннему застройщику, не имеющего «выходов» на нужных чиновников, не так просто.
Но у победителя аукциона таких проблем возникнуть не должно.
"Дженерал Коммерс" связана с компанией UDP Василия Хмельницкого.
Она была зарегистрирована в 2018 году с уставным капиталом всего 4 тысячи гривен и занимается «неспециализированной оптовой торговлей». Учредители компании — Владимир Долгополов, АО "Ларам Систем" и кипрская "АБ Пиллар Холдингс Димитед". В прошлом году компания сработала с убытком в 3,4 млн.
Владимир Долгополов является также одним из учредителей ООО "КУА ЮДП Эссет Менеджмент".
UDP Василия Хмельинцкого - это крупная девелоперская компания, в портфеле которой проекты по реновации территории "Арсенала", Unit City, а также ряд жилых и торговых объектов ("Бульвар Фонтанов", "Ривер Стоун", "Новопечерские Липки", "Океан Плаза" и другие).
"Хмельницкий фактически имеет один из самых больших среди застройщиков парков земли, только в Киеве это порядка тысячи гектар", - говорит Артюхов.
К слову, изначально в конкурсе планировали принимать участие другие крупные застройщики, в частности, "Интергал-Буд", Kadorr, Консорциум застройщиков (KDD, Colliers Ukraine. Dragon Capital. Но затем "передумали". Их, якобы, остановил потенциальный конфликт с "Агромил Дистрибтюшн" (хотя есть решение суда, дело еще расследует НАБУ), а также ряд действующих договоров аренды на "Большевике".
Отметим, что среди самих застройщиков ходят упорные слухи, что нынешний покупатель - только "витрина".
"Да и сам Хмельницкий в этой истории может быть лишь "лицом" сделки. Это как в случае с «Кузней» Порошенко, которую, якобы, купил Тигипко. На самом деле понятно, что такой большой объект за такие маленькие деньги в Украине не так просто приобрести и не так просто удержать. Если , конечно, нет поддержки на самом верху. Тут даже не масштаб киевской власти. Говорят, "Большевиком", точнее земле на Шулявке интересовались люди из окружения Зеленского. Потому и продали так дешево", - говорит наш источник на строительном рынке.
